Jak bardzo można odstąpić od projektu

Pozwolenie na budowę zatwierdza określony projekt budowlany, który powinien zostać możliwie dokładnie odwzorowany w powstającym obiekcie. Ale teoria teorią, a praktyka – praktyką. Nie zawsze wszystko da się wykonać tak, jak to sobie zaplanowaliśmy. Jak duże mogą być odstępstwa od zatwierdzonego projektu, aby nie narazić się na zarzut samowoli budowlanej?

Prawo budowlane przynajmniej w teorii zdaje się być życiowe, gdyż samowolne odstępstwa od projektu z definicji dopuszcza. Dopiero w razie odstępstw istotnych wymaga wystąpienia o zmianę pozwolenia na budowę (art. 36a), gdyż w przeciwnym razie nasza inwestycja zostanie potraktowana jako samowola budowlana (art. 50 ust. 1 pkt 4). Co to są zatem odstępstwa istotne? Odpowiedź nie jest prosta, albowiem to, czy odstąpienie od zatwierdzonego projektu jest istotne czy nie – zależy w dużej mierze od uznania nadzoru budowlanego, który ma pewną swobodę oceny.

Zgodnie z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Z pomocą przychodzi bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Co do zasady za istotne uznaje ono każde odstąpienie, które powoduje zmianę ustalonych w decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, zmianę przeznaczenia obiektu budowlanego, jego usytuowania oraz zmianę wymagań odnośnie bezpieczeństwa. Także zmiana, która naruszy uzasadnione interesy osób trzecich, może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, bądź zagrożenie dla środowiska, nie powinna mieć miejsca bez wystąpienia o zmianę pozwolenia. Na pewno za istotne zostanie uznane takie odstąpienie, które w normalnym toku wymagałoby uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi, lub które prowadzi do powstania obiektu, na który z pewnością organ nie wydałby pozwolenia.

Praktyka za istotne uznała ponad to następujące odstępstwa:

• każde odstępstwo naruszające przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz. U. z dnia 15 czerwca 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), np. usytuowanie obiektu bliżej niż 1,5 m od granicy działki;

• zmianę gabarytów lub usytuowania budynku, w szczególności jeśli utrudnia lub uniemożliwia zabudowę na sąsiedniej nieruchomości, polega na zrealizowaniu tylko 60 % inwestycji lub polega na zwiększeniu powierzchni zabudowy (ze 133,8 m²  na 167,5 m² ) i kubatury (ze 598,7 m³  na 757,20 m³ ) oraz zmianie ilości, wielości oraz usytuowania okien, powierzchni dachu;

• zmianę liczby kondygnacji;

• zmianę przeznaczenia obiektu (np. ze stajni na pieczarkarnię lub z magazynu na halę produkcyjną);

• rezygnację z nadzoru autorskiego (ale już nie zmianę osoby pełniącej ten nadzór, w tym wypadku wystarczyło powiadomić organ nadzoru);

Za nieistotne odstąpienia uznano natomiast:

• nieznaczną zmianę w zakresie lokalizacji schodów oraz otworów okiennych, drzwiowych i bramowych, jeśli zmiany te zostały naniesione w zatwierdzonym projekcie i uzyskały akceptację ze strony projektanta, nie naruszają warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak również interesu osób trzecich;

• obniżenie obiektu o 1,5 m w stosunku do projektowanej wysokości;

• zmianę szerokości części budynku przylegającej do granicy działki z 7,5 m na 7,73 m;

Wniosek jest jeden – w przypadku odstępstwa od projektu trudno o jakąś zasadę. Drobne zmiany, nienaruszające przepisów o warunkach technicznych, warunków bezpieczeństwa, nie godzące w interesy sąsiadów i nie zmieniające zasadniczo gabarytów i przeznaczenia obiektu można wprowadzać w projekcie bez uzyskiwania pozwolenia. Zawsze wiąże się to jednak z pewnym ryzykiem. W przypadku większych odstępstw niewątpliwie lepiej wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie realizowana przez nas inwestycja może zostać uznana za samowolę budowlaną. Organ nadzoru wstrzyma prace i wymusi na nas dopełnienie niezbędnych formalności. Dodatkowym kosztom i kłopotom może nie być końca.

Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez