Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości – gdy fiskus traktuje prywatną sprzedaż jako działalność gospodarczą

Kłopoty budżetowe sprawiają, że fiskus coraz bardziej szczegółowo przypatruje się sprzedażom nieruchomości i doszukuje się wśród nich przesłanek prowadzenia przez sprzedawcę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Niestety dla podatników, Europejski Trybunał Sprawiedliwości w Luxemburgu wydaje wyroki sprzyjające praktyce fiskusa.

Fiskus wie co i za ile sprzedajesz

Niniejszy artykuł nie wyczerpuje bardzo obszernego tematu zagadnień podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Nie ma tu miedzy innymi zasad opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży majątku prywatnego przed upływem 5 lat od zakupu – te omówione są w osobnym artykule (http://blogprawnika.pl/2011/06/sprzedaz-nieruchomosci-opodatkowanie-pit/). Wspomnieć tylko wymaga, że opodatkowaniu podlega tylko sprzedaż prywatnego majątku nieruchomego przed upływem wspomnianych 5 lat, a gdy już upłynie ten czas, to z tytułu uzyskanego dochodu nie zapłacimy fiskusowi ani złotówki. Tu właśnie organy podatkowe widzą problem i szukają sposobu na wyciągnięcie od podatników pieniędzy. Rozwiązanie znaleziono poprzez kwalifikowanie dokonanych sprzedaży nie jako rozporządzenia majątkiem, lecz jako innego źródła przychodów – działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W takim wypadku czas pomiędzy zakupem a sprzedażą nie ma znaczenia – zbycie towaru handlowego (czyli nieruchomości) zawsze podlega opodatkowaniu.

Niestety dla podatników fiskus doskonale orientuje się w sprzedaży nieruchomości. Jest tak, bowiem o zawarciu każdego jednego aktu notarialnego zbycia gruntu, budynku czy lokalu notariusz zawiadamia właściwego naczelnika urzędu skarbowego i przesyła mu odpis tego aktu. Tak więc organy podatkowe wiedzą jaką nieruchomość, kiedy, z kim i za ile sprzedano, nawet jeżeli przysłowiowy Kowalski nie zawiadomi fiskusa i nie prześle mu żadnej deklaracji czy informacji podatkowej (a nie musi tego robić gdy sprzedaż majątku nastąpiła ponad 5 lat po zakupie i nie podlega opodatkowaniu).

Posiadał Kowalski kawałek ziemi …

Najczęściej sytuacja wygląda następująco. Kowalski zakupił wiele lat wcześniej nieruchomość gruntową bądź też odziedziczył ją po swych przodkach. Najczęściej też grunt ten był gruntem rolnym. Na przestrzeni ostatnich lat ceny nieruchomości bardzo wzrosły i można na ich sprzedaży sporo zarobić. By zwiększyć swe dochody zaradny Kowalski dokonał podziału dużego obszaru na mniejsze działki – takie w sam raz nadające się na zabudowę domkiem jednorodzinnym. W międzyczasie mogło dojść także do zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, co także spowodowało wzrost jego wartości. Chętni się znaleźli i doszło do sprzedaży. Zadowolony Kowalski często zrobił interes życia … aż tu nagle pojawia się fiskus.

VAT i PIT, czyli działalność gospodarcza to wysokie podatki

Zaliczenie sprzedaży gruntu do działalności gospodarczej niesie bardzo kosztowne konsekwencje. Co do zasady bowiem na podatniku ciążyć będzie bowiem obowiązek zapłaty zarówno podatku od towarów i usług (VAT) jaki i podatku dochodowego (PIT). Od razu jednak należy zaznaczyć, że organy podatkowe dużo bardziej interesują się podatkiem VAT.

Jest tak z dwóch powodów. Po pierwsze, stawka VAT wynosi 22% (obecnie nawet 23%) a więc więcej niż 18% z pierwszego progu skali podatkowej w PIT. Po drugie, łatwiej jest zakwalifikować czynność sprzedaży gruntu do działalności gospodarczej w VAT niż w PIT. Każda z ustaw (o podatku VAT i o podatku PIT) zawierają bowiem własne definicje działalności gospodarczej a ta dotycząca VATu jest szersza i obejmuje wprost także dokonanie pojedynczej czynności jeżeli została ona dokonana „w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”.CZYTAJ DALEJ NA BLOGPRAWNIKA.PL

Opracowanie według stanu prawnego na 12.08.2012 r.

Artykuł opracowany przez