Renta planistyczna: nowe zasady wyceny nieruchomości objętych planami, które utraciły moc

Jeśli twoja nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. była przeznaczona pod np. zabudowę mieszkaniową, handel lub usługi, a teraz gmina uchwala nowy plan zakładający takie samo przeznaczenie – nie zapłacisz renty planistycznej, nawet jeśli w międzyczasie faktycznie użytkowałeś nieruchomość w inny sposób (np. jako działkę rolną).

Dopiero co NSA zakwestionował wymierzanie renty planistycznej przy darowiznach na rzecz osób bliskich, a już 9 lutego 2010 r., Trybunał Konstytucyjny skorygował wykładnię art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trybunał uznał, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji.

Co to oznacza w praktyce? Na skutek wejścia w życie aktualnie obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - z dniem 1 stycznia 2004 r. wszystkie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. – utraciły moc. Gminy, między innymi ze względu na spore koszty, bardzo powoli uzupełniają powstałą w ten sposób lukę. Efekt jest taki, że wciąż przeważająca część kraju nie jest objęta planami zagospodarowania.

Jednak uchwalenie planu może sporo kosztować nie tylko gminę. Często płacą także właściciele lub użytkownicy wieczyści. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrośnie, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w przeciągu 5 lat od wejścia w życie planu - gmina pobiera jednorazową opłatę w wysokości do 30% wzrostu wartości nieruchomości. Podstawą ustalenia opłaty jest różnica między wartością nieruchomości z uwzględnieniem nowego przeznaczenia, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Kluczowa dla zrozumienia wspomnianego wyroku Trybunału Konstytucyjnego jest ostatnia część zdania. Do niedawna praktyka gmin (poparta stanowiskiem sądów administracyjnych – zob. np. wyrok WSA w Poznaniu z 28.10.2009 r., IV SA/Po 395/09) była następująca: gminy przy wycenie nieruchomości po zmianie planu nie brały pod uwagę ich przeznaczenia w starych, nieobowiązujących planach. Pokrzywdzeni byli ci właściciele, którzy nie użytkowali działek zgodnie z tym przeznaczeniem. Jeśli np. w starym planie działka była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, ale faktycznie była użytkowana jako działka rolna – gminy wyceniając zmianę wartości po wejściu w życie nowego planu przyjmowały przeznaczenie rolne (zgodne z faktycznym sposobem wykorzystania w okresie pomiędzy utratą mocy przez stary plan, a wejściem w życie nowego). Skoro w nowym planie działka została przeznaczona np. pod budownictwo mieszkaniowe – gmina przyjmowała, że nastąpił znaczny wzrosty jej wartości spowodowany wejściem w życie planu i wymierzała opłatę.

Od 15 lutego 2010 r. (wówczas to wspomniany wyrok został ogłoszony w Dzienniku Ustaw - Nr 24 z 2010 r.) taka praktyka jest niedopuszczalna. Co więcej, każdy kto w takiej sytuacji zapłacił rentę planistyczną – może w ciągu miesiąca (do 15 marca 2010 r. ) złożyć wniosek o wznowienie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej. Gmina będzie musiała jeszcze raz oszacować wartość nieruchomości sprzed zmiany lub uchwalenia nowego planu, przyjmując dla porównania nie dotychczasowy faktyczny sposób użytkowania, ale przeznaczenie w starym planie.

Opracowanie według stanu prawnego na 20.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez