Służebność drogi koniecznej
Jeżeli nasza nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten jest nieodpowiedni (np. zagraża bezpieczeństwu ruchu drogowego), możemy domagać się od właścicieli sąsiednich działek ustanowienia tzw. służebności drogi koniecznej. Jest to jeden ze sposobów zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej to z kolei jeden z warunków uzyskania pozwolenia na budowę.
Często dochodzi do sytuacji, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej, dostęp ten jest utrudniony lub nieodpowiedni (np. zagraża bezpieczeństwu ruchu drogowego). Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel? Możliwości są trzy:
- dojazd przez działkę sąsiada bez jego zgody,
- nabycie pasa ziemi umożliwiającego swobodny dojazd do drogi głównej,
- ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Pierwsza z tych opcji wiąże się z ryzykiem, iż cierpliwość sąsiada wyczerpie się i wniesie on powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jego działki. Natomiast nabycie pasa ziemi nie zawsze jest możliwe. Najlepszym rozwiązaniem wydaje się więc ustanowienie służebności. Można tego dokonać na dwa sposoby – zawrzeć z właścicielem umowę lub, w przypadku gdy nie jest on chętny do współpracy, żądać ustanowienia służebności przed sądem.
1. UMOWA
Pierwszą rzeczą, jaką powinniśmy zrobić, jest podjęcie negocjacji z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Jeżeli zgodzi się na dobrowolne ustanowienie służebności – możemy z nim podpisać stosowną umowę. Może on również złożyć oświadczenie o ustanowieniu służebności. Zarówno umowa, jak i oświadczenie muszą mieć formę aktu notarialnego.
Umowa powinna określać:
- wynagrodzenie za ustanowienie służebności (może ono być jednorazowe lub okresowe),
- zakres służebności (sposób korzystania z nieruchomości sąsiada – dojazd przez nią do drogi publicznej),
- sposób przeprowadzenia drogi koniecznej (można sporządzić załącznik graficzny, który będzie dokładnie określać w którym miejscu możemy przejeżdżać przez działkę),
- częstotliwość korzystania (można tu zawrzeć pewne ograniczenia).
Umowa oraz oświadczenie o ustanowieniu służebności stanowią podstawę jej wpisu do ksiąg wieczystych nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej służebnością.
2. DROGA SĄDOWA
W przypadku, gdy właściciel nie będzie przychylny dobrowolnemu załatwieniu sprawy, możemy złożyć do sądu wniosek o ustanowienie służebności. Podstawą prawną jest art. 145 Kodeksu cywilnego. Wniosek podlega opłacie w wysokości 200 zł.
Ustanowienia służebności przez sąd możemy żądać, jeżeli nasza nieruchomość (grunt lub budynek) nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, lub też dostęp ten jest nieodpowiedni. Za nieodpowiedni należy uznać m.in. dostęp:
- nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości,
- zagrażający bezpieczeństwie w ruchu drogowym,
- utrudniony lub niemożliwy przez znaczną część roku ze względu na zły stan techniczny drogi.
Trzeba jednak pamiętać, że nie będziemy mogli żądać ustanowienia służebności, jeżeli nasza nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale zabudowaliśmy grunt w taki sposób, że pozbawiliśmy się dostępu do drogi (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21.03.2003 r., sygn. II CKN 1256/00). Ponadto nie uzasadniają również żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej przemijające utrudnienia, czy też brak możliwości dojazdu do garażu zlokalizowanego na nieruchomości miejskiej położonej w linii zwartej zabudowy (w takim wypadku garaż nie może być bowiem uznany za budynek gospodarski).
Ustanowienia drogi koniecznej może żądać nie tylko właściciel, ale również użytkownik wieczysty, czy też samoistny posiadacz nieruchomości. W przypadku samoistnego posiadacza służebność nie będzie jednak służebnością gruntową (jak to ma miejsce w przypadku właściciela lub użytkownika wieczystego), lecz osobistą. Oznacza to, iż w przypadku zbycia nieruchomości na rzecz innej osoby, służebność wygaśnie.
Jeżeli sąd pozytywnie rozpatrzy nasz wniosek, wyda odpowiednie postanowienie. Oznaczy w nim zakres służebności oraz wynagrodzenie. Postanowienie to jest podstawą wpisu służebności do ksiąg wieczystych nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.
Opracowanie według stanu prawnego na 08.04.2010 r.
Artykuł opracowany przez
